L’arrêt du calcul différentiel a de lourdes conséquences pour les investisseurs!
Jusqu’à présent, lorsque vous aviez un loyer qui couvrait votre mensualité, cela ne pénalisait pas votre endettement. Vous pouviez avoir de nouveaux projets sans être bloqué par l’endettement.
Cela était permis grâce à un mode de calcul favorable aux investisseurs, le calcul par différentiel.
Chaque opération était isolée et la banque en retenait une charge. Tout simplement en soustrayant le loyer à la mensualité du crédit. (Cf exemple plus loin…)
Le HCSF (Haut Comité à la Sureté Financière) a mis fin à ce mode de calcul en imposant le mode de calcul traditionnel (Charges/revenus).
Depuis Septembre, nos courtiers constatent l’application stricte par l’ensemble des banques de cette nouvelle obligation.
Illustrons ce propos par un cas concret:
Un couple rembourse le crédit de sa résidence principale, échéance 1000€/mois, les revenus du foyer sont de 5000€/mois.
Le couple possède 2 locatifs:
Locatif 1: Loyer 500, crédit 600€/mois
Locatif 2: Loyer 800, crédit 900€/mois
Calculons l’endettement de ce couple:
Total des charges: 1000 + 600 + 900 = 2500 €
Total des revenus: 5000 + 500*0,7 + 800*0,7= 5910 € (les revenus fonciers sont pondérés à 70%)
Le taux d’endettement est alors de 2500/5910= 42%
Aucune nouvelle opération n’est envisageable (Cf limite d’endettement à 35%)
Charges sur les locatifs:
On calcul la charge représentée par chaque locatif pris isolément.
- Locatif 1: 600 - 500*0,7= 250 €/mois
- Locatif 2: 900 - 800*0,7= 340 €/mois
Calcul de l’endettement:
Total des charges: 1000 + 250 + 340 =1590 €
Total des revenus: 5000€
Endettement: 1590/5000= 32%
L’endettement permet de réaliser une nouvelle opération.
En supprimant ce mode de calcul très intéressant le HCSF a d’abord voulu harmoniser les pratiques. Et aussi faire en sorte que les différentes banques obtiennent le même endettement pour un même dossier.
Peut-on aussi y voir une volonté de rendre le marché aux acheteurs de résidence principale? C’est possible…
Si vous souhaitez réaliser une opération d’investissement, contactez-nous. Il existe des solutions et alternatives pour réorganiser vos crédits et/ou acheter via une SCI…