Les nouvelles conditions de financement
Les courtiers en crédit immobilier font face à une véritable évolution dans l’octroi des financements.
La recommandation du HCSF (Haut Comité de Stabilité Financière) de ne pas dépasser les 35% d’endettement est devenue une obligation, limitant souvent le pouvoir d’achat des primo-accédants tout comme les investisseurs.
Le rôle des courtiers en crédit immobilier devient, de plus en plus, la recherche d’une solution.
L'endettement et la difficulté à évaluer les revenus
En effet, le banques se différencient par leur façon de prendre en compte les revenus, de les pondérer, mais aussi de calculer l’endettement déjà en place. Par exemple, certaine banques prennent les revenus avant imposition, d’autres après. Ou encore certaines banques isolent chaque opération immobilière et comptabilisent en charge ou en bénéfice la différence entre la mensualité et le loyer.
Ces différentes méthodes de calcul ont un impact direct sur l’endettement et là ou certaines banques mesurent un endettement proche des 40%, une autre banque va trouver un endettement de 33% pour le plus grand bonheur des courtiers APG Courtage et de leurs clients.
« Il faut désormais être très précis » nous indique Swan, courtier en crédit depuis 3 ans. « A 34,5% vous trouvez une solution, à 35,5% ça ne passe plus », la rigueur et la connaissance précise des conditions bancaires est devenue prépondérante, le métier de courtier ne consiste plus seulement à négocier des conditions, mais aussi et à aider le futur acheteur à bien préparer son projet et à définir une enveloppe de crédit immobilier précise.
L'importance de l'apport
L’endettement n’est pas le seul critère, l’apport devient également un critère prépondérant. Les banques ont habitué les courtiers et leurs clients à se lancer dans un projet sans véritable apport, même si une épargne constituée à toujours été de mise.
On voit bien que c’est de nouveau devenu un critère important, il est devenu très compliqué de financer à plus de 100% un bien, c’est à dire que l’apport doit pouvoir couvrir les frais de notaire.
Mais les courtiers en crédit de chez APG Courtage remarquent que ce point est tout de même moins bloquant que l’endettement. SI le dossier présente, par ailleurs de solides qualités, l’apport pourra tendre vers zéro.
L'autre difficulté, et c'est là que le rôle du courtier devient intéressant est que les banques n'ont pas les mêmes critères pour définir l'endettement. Certaines vont prendre les revenus avant imposition d'autres après. Certaines banques intègrent le montant des allocations familiales d'autre pas. Les revenus variables comme l'intéressement, les primes commerciales, sur objectifs peuvent ne pas être pris en compte par certains établissements ou à 100% pour d'autres.
Lorsque les revenus ont été optimisé par votre courtier, il reste encore l'optimisation du projet, s'il y a des travaux, certains peuvent peut-être être différés, financés autrement.
Bref, plus que jamais, le rôle d’accompagnement, la rigueur, la précision, les conseils et l'expérience d’un courtier en crédit immobilier vous aideront à sortir votre épingle du jeu et obtenir un crédit immobilier avec les meilleures conditions du marché.
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