Courant 2022, les prix de l’immobilier se sont mis à stagner puis à baisser.
Le début d'année 2023 est compliqué, dans la lignée du second semestre de l'an passé. Toutes les zones géographiques sont touchées par cette baisse, du jamais vu depuis 2014!.
Les zones rurales qui, depuis le Covid, jouaient le rôle de locomotive du marché, continuent de voir leur prix baisser (-0,4%)
Les taux d’intérêt étaient en moyenne, de 2,82% en février 2023, contre un plus bas historique de 1,03% en octobre 2021. Ainsi, en moins de 18 mois, les taux des crédits immobiliers ont pratiquement triplé.
Ce phénomène a été constaté par l'ensemble des courtiers. Il a provoqué un net recul du pouvoir d'achat immobilier pour les emprunteurs.
Plus le taux est élevé, moins la capacité d’emprunt est importante à mensualité égale.
Dans le même temps, les prix ont à peine commencé à légèrement diminuer.
Mathématiquement, avec des prix de vente similaire et une enveloppe budgétaire réduite, difficile de joindre les 2 bouts.
Depuis plusieurs mois, le taux d’usure est au centre de la problématique de l’emprunt immobilier. C’est le taux maximal auquel une banque a le droit de vous octroyer un crédit. Courant 2022, les taux immobiliers augmentaient rapidement, mais le taux d'usure, lui, n'était actualisé que tous les trois mois. Finalement depuis début 2023, ce dernier est remis à jour tous les mois, limitant son impact négatif. Une bouffée d'air frais pour les emprunteurs mais qui met à jour un autre problème, celui du taux d'endettement.
En effet, la hausse des taux, pour un même montant emprunté va augmenter la mensualité et donc le taux d’endettement. Les emprunteurs ayant fait une simulation à la limite de leur taux d’endettement il y a quelques mois vont voir celui augmenter de plusieurs points. Rédhibitoire pour nombres d’entre eux.
Pour rappel, la loi climat et résilience prévoit l'interdiction progressive à la location des logements énergivores. Depuis le 1er janvier, un logement ne peut plus être mis en location en France métropolitaine lorsqu’il est classé classé G au titre du diagnostic de performance énergétique
De nombreux propriétaires n'ayant pas les moyens de réaliser les travaux décident de vendre leur bien. Ainsi, les professionnels du secteur constatent une hausse du nombre de biens à vendre classés F ou G. A l’inverse le nombre de locations tend à diminuer fortement.
L’année 2022 a été catastrophique pour le marché du neuf (entre - 20 et -30% selon les secteurs).
La hausse des prix de construction est en partie responsable de cette baisse historique. Tous les acteurs sont touchés, les constructeurs, promoteurs ou aménageurs, bailleurs sociaux.
Mais la France a besoin de constructions neuves, le manque de logement est criant. Aussi une régulation devrait s’opérer, elle passe par la baisse du prix des terrains. Mais encore faut-il que les vendeurs soient prêts à cette concession…